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VG Schwerin 2. Kammer, Urteil vom 28.02.2013, 2 A 443/11

§ 24 Abs 1 S 1 Nr 1 BauGB, § 28 Abs 1 S 3 BauGB, § 28 Abs 5 BauGB, § 49 VwVfG

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 16. Dezember 2010, Aktenzeichen …, über den Widerruf des Negativattestes vom 02.11.2010 und die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie der Widerspruchsbescheid vom 07.02.2011, Aktenzeichen …, werden aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt die Beklagte.

Das Urteil ist wegen der Kosten für jeweils die Kläger und die Beigeladene vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann jeweils die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht jeweils die Kläger bzw. die Beigeladene vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts und den Widerruf des zuvor erteilten Negativattests.

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Mit notariellem Kauf- und Auflassungsvertrag vom 27.09.2010 verkaufte die Beigeladene eine Teilfläche ihres Grundstücks mit einer vertraglich vereinbarten Flächengröße von 2.500 qm mit der Bezeichnung Flurstück …, Flur … an die Kläger zu je ½ zu einem Kaufpreis von 15.000, - €. Gemäß Anlage A zum Vertrag erklärten die Vertragsparteien die Auflassung und beantragten bzw. bewilligten die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Dem Kaufvertrag ist ein Plan zur Bestimmung der Teilfläche beigefügt. Im Kaufvertrag ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums vereinbart. Am 22.10.2010 wurde diese Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. … „O… – S-weg / A.. P…“. Gemäß Ziff. 4.3 der Begründung ist Ziel der Planung die Aufwertung der Zugänglichkeit der gesamten Uferzone für die Allgemeinheit durch Aufhebung der den Uferweg in diesem Bereich bislang kennzeichnenden Sackgassensituation.

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Am 14.10.2010 ging bei der Beklagten die Anfrage des Notars ein, ob für den Kaufvertrag vom 27.09.2010 ein Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff BauGB bestehe und ob darauf verzichtet werde. Mit Schreiben vom 02.11.2010 erteilte die Beklagte einen Negativattest nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB sowie nach § 22 DSchG M-V zur Vorlage beim Grundbuchamt.

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Mit Schreiben vom 30.11.2010 hörte die Beklagte die Kläger, die Beigeladene und den Notar zum beabsichtigten Widerruf des Verzichts und zur Ausübung des Vorkaufsrechts an. Sie sei bei Erteilung des Negativattestes am 02.11.2010 davon ausgegangen, dass die Beigeladene beim Verkauf die Kläger über die zukünftige Nutzung des Weges informiert hätte. Die Entscheidung habe darauf basiert, dass die neuen Grundstückseigentümer eine öffentliche Nutzung des Weges akzeptieren würden.

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Die Beigeladene legte am 16.12.2010 vorsorglich Widerspruch gegen einen etwaig ergangenen Widerruf ein. Am 14.12.2010 übermittelten die Kläger der Beklagten einen Scann der Beglaubigung des Kaufvertrags.

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Mit Bescheid vom 16.12.2010 widerrief die Beklagte das von ihr erteilte Negativattest vom 02.11.2010 und übte das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für das streitgegenständliche Grundstück aus. Der Bescheid ist an den Notar adressiert. Mit Schreiben vom 21.12.2010 übermittelte die Beklagte den Bescheid zur Kenntnis auch an die Kläger. Zur Begründung führte sie im Bescheid aus, mit dem Widerruf und dem Erwerb des Grundstücks wolle die Stadt A-Stadt die planungsrechtlichen Ziele des Bebauungsplans hinsichtlich der Schaffung eines öffentlichen Weges im ufernahen Bereich des angrenzenden Sees umsetzen und die naturschutzrechtliche Entwicklung der Fläche sichern. Es seien Gründe bekannt geworden, die die Ausübung des Vorkaufsrechtes zum Wohle der Allgemeinheit rechtfertigten. Die vorgesehene Nutzung im Sinne der Kläger scheide für das Grundstück aus. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Bescheid verwiesen.

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Mit Schreiben vom 16.12.2010 ersuchte die Beklagte das Grundbuchamt um Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs aus dem Vorkaufsrecht. Dieses wurde am 23.12.2010 eingetragen.

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Am 19.01.2011 erhoben die Kläger Widerspruch. Hinsichtlich der Einzelheiten wird hierauf verwiesen. Die Beklagte wies den Widerspruch mit an die Kläger gerichtetem Bescheid vom 07.02.2011 als unbegründet zurück.

9

Am 11.03.2011 haben die Kläger Klage erhoben. Sie tragen vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach wirksamem Verzicht nicht möglich, der Verzicht sei unwiderruflich. Selbst wenn § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG M-V anzuwenden sei, lägen dessen Voraussetzungen nicht vor. Die Beklagte trage lediglich ihre Motive für den Verzicht, nicht aber nachträglich eingetretene Tatsachen vor. Ferner lägen die Voraussetzungen gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht vor. Das Vorkaufsrecht sei gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, weil es entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans als Waldfläche genutzt werde. Jedenfalls sei die Ausübung nicht aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit gemäß § 24 Abs. 3 BauGB gerechtfertigt.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 16. Dezember 2010, Aktenzeichen … vom 02.11.2010, über die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück (Teilfläche 2.500 qm) Flurstück …, Flur …, Gemarkung A-Stadt, Grundbuch Blatt …, in Fassung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 07. Februar 2011 zum Aktenzeichen …, zugestellt am 11. Februar 2011, aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ergänzt, das Negativattest sei erteilt worden, da die Stadt zu diesem Zeitpunkt davon ausgegangen sei, dass das Grundstück entsprechend den Absprachen mit der Beigeladenen im Mediationsverfahren genutzt werden solle und die öffentliche Durchwegung gewährleistet sei.

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Die Beigeladene beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 16.12.2010 aufzuheben.

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Sie trägt vor, neue Tatsachen für die Rechtfertigung eines Widerrufs gebe es nicht. Weder im Mediationsverfahren noch bei anderer Gelegenheit habe sie die von der Beklagten behaupteten Zusagen abgegeben. Die Errichtung des Weges liege nicht im öffentlichen Interesse.

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Im Übrigen wird zum Sach- und Streitstand auf die Gerichtsakte nebst Beiakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet. Der Widerruf des Negativattestes ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Voraussetzung für den Widerruf ist das Vorhandensein einer entsprechenden Ermächtigungsgrundlage. An dieser fehlt es. Ein Widerruf des Vorkaufsrechtsverzichts nach § 49 Abs. 1 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes scheidet entgegen der Auffassung der Beklagten von vornherein aus. Lediglich bei einem Sammelverzicht im Sinne von § 28 Abs. 5 BauGB kann der Verzicht für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen werden. Im Übrigen jedoch lässt die Regelung des § 28 BauGB den Widerruf des Negativattestes wegen seiner privatrechtsgestaltenden Wirkung nicht zu (Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 11. Auflage 2009, § 28 Rn. 8; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, § 28 Rn. 18a, Stand: September 2007). So liegt der Fall hier. Das der Gemeinde zustehende Vorkaufsrecht ist durch die Erteilung des Negativattestes erloschen, § 28 Abs. 1 Satz 3, 4 BauGB. Bedenken an der Wirksamkeit des Verzichts durch die Erteilung des Zeugnisses sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.

22

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung.